우선변제권이란 - 주택임대차 보호법상

 

이번 포스팅은 우선변제권에 대해서 주제를 정해보았습니다. 간략하게는 채권자가 채무자의 재산에 대해서 우선적으로 변제받을 수 있는 권리인데요. 과연 어떻게 중요한지 그리고 어떻게 활용될 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

우선변제권이란

 

우선변제권은 위에서 말씀드린 대로 채권자가 채무자의 재산에 대해 다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어 A라는 사람이 B라는 사람에게 돈을 빌려주었고, B는 A에게 돈을 갚지 못했습니다. 그런데 B는 C라는 사람에게도 돈을 빌려주었고, C는 B의 자동차에 우선변제권을 설정하였습니다.

 

이러한 경우 B가 파산하거나 자동차를 처분하면, C는 A보다 먼저 자동차의 가치만큼 돈을 받을 수 있습니다. 이렇게 우선변제권은 채권자가 채무자의 재산 중 일부에 대해 특별한 권리를 가지게 해 주는 것입니다.

 

 

설정방법은?

 

해당 변제권은 법률에 의해 설정되거나, 채권자와 채무자 사이의 계약에 의해 설정될 수 있습니다. 법률에 의해서 설정되는 우선 변제권을 법정우선변제권이라고 하며, 예를 들어 세금, 공사대금, 임금 등이 있습니다.

 

계약에 의해 설정되는 되는 우선변제권은 약정우선변제권이라고 하며, 예를 들어 담보채권, 저당권, 질권 등이 있습니다. 약정 우선변제권은 채무자의 동의가 필요하며, 일반적으로 채무자의 재산 중 특정한 것에 한정하여 설정됩니다.

 

 

중요한 이유

 

해당 변제권은 채권자가 채무자의 파산이나 재산천분으로 인해 자신의 채권을 실현하기 어려울 때 보호받을 수 있는 방법입니다. 우선변제권이 없다면, 채무자의 재산은 모든 채권자에게 균등하게 분배되어야 하므로, 채권자들은 자신의 채권보다 적은 금액을 받거나 아예 받지 못할 수도 있습니다. 따라서 우선변제권은 채권자가 자신의 권리를 보장받고 신용거래를 활성화하는데 많은 도움이 됩니다.

 

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주택임대차 보호법상 우선변제권

 

주택임대차 보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률입니다. 이법에 따르면 임차인은 임대차 계약을 체결할 때 임대료의 일부를 선납하거나 담보로 제공할 수 있습니다.

 

이를 임대보증금이라고 하며, 임대보증금은 임차인이 임대기간 동안 임대료를 납부하지 않거나 임대물건을 손상시킬 경우에 대비하여 임대인의 환수할 수 있는 금액입니다. 그러나, 임대인이 파산하거나 채권자에게 압류되는 등의 사유로 임대보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이때 주택임대차 보호법은 임차인에게 우선변제권을 부여합니다.

 

위에서 살펴보았다시피 우선변제권은 다른 채권자보다 먼저 자신의 채권을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 임차인은 임대보증금을 돌려받기 위해서 임대인의 재산 중에서 우선적으로 변제를 청구할 수 있다는 말입니다. 이러한 우선변제권은 주택임대차 보호법 제23조에 규정되어 있으며, 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

 

• 임차인은 주택임대차 계약을 체결할 때 또는 그 후에 선납한 임대료 또는 담보로 제공한 금전 또는 유가증권에 대하여 우선변제권을 가진다
• 우선변제권의 범위는 선납한 임대료 또는 담보로 제공한 금전 또는 유가증권의 원금과 이에 대한 이자로 한정한다
• 우선변제권은 주택임대차 계약의 체결일로부터 3년간 유효하다. 단, 계약기간이 3년을 초과하는 경우에는 계약기간 동안 유효하다.
• 우선변제권은 주택임대차 계약의 체결일로부터 2주 이내에 등기 또는 등록을 하여야 효력이 발생한다
• 우선변제권은 다른 채권자와의 우선순위에서 다음과 같이 정해진다

1. 담보책임 없는 채권자보다 우선한다
2. 담보책임 있는 채권자 중에서도 주택임대차 계약의 체결일 이전에 등기 또는 등록된 채권자보다 우선한다
3. 담보책임 있는 채권자 중에서도 주택임대차 계약의 체결일 이후에 등기 또는 등록된 채권자와는 동순위로 한다.

 

 

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